土地建物の調査・測量・境界確認・表題部に関する登記業務を行っています

お客様との打合せの様子を一部ご紹介いたします。
下記のような流れで打合せを進めさせて頂いております。

ご相談内容をクリックしていただきますと、打ち合わせ内容をご覧いただけます。

父の不動産を相続するのに、相続税を支払わなくてはいけないんです。
相続税は、土地の一部を売却して支払いたいのですが、どうすれば良いでしょうか？

四　宮　：　そうですね。先ず、土地を測量して、売却する土地と残される土地とを
分けるために、土地分筆登記をする必要があります。同時に、相続登記を
行う必要もありますので、信頼できる司法書士の先生をご紹介します。税金に関しては、税理士の先生に相談をして、どれ位の地積で分筆したら節税できるか、助言をしてもらうのが、お客様にとって最善だと思います。信頼できる税理士の先生も、一緒にご紹介します。

お客様　：　わかりました。私は、何か用意しておく書類等ありますか？

四　宮　：　はい、お持ちの不動産の固定資産税の納税通知書や、お父様の不動産に関する資料をお探しいただけませんでしょうか？隣接地の方と境界を確認された書類が残っているかもしれません。当職は、法務局や市役所で調査可能な範囲で調査させていただきます。その結果を踏まえて見積書を作成し、ご提示させていただきます。

お客様　：　よろしく、お願いします。

四　宮　：　こちらこそ、よろしくお願いします。

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土地を借家人に売りたいのですが？

四　宮　：　建物の所有者は、地主様名義ですか？

お客様　：　建物は貸している所有者名義です。

四　宮　：　借地借家法により、建物の所有者の方の住む権利が保障されています。

お客様　：　全部を売ることは、できませんか？

四　宮　：　話し合いにより、全部買っていただくか？分割した一部を買ってもらうか？
話し合いで決めていただきたいと思います。買主様が全筆の土地を買う資金力があればいいのですが、無ければ一部しか売却できないと思います。

お客様　：　手続きは、どうしたらいいですか？

四　宮　：　売主様の土地の測量をして、隣接地所有者と立会いをし、境界を確認いたします。 それから、法務局に分筆登記を行います。分割した土地を司法書士の先生に所有権移転登記をしてもらい完了となります。

お客様　：　分かりました。ありがとうございました。

四　宮　：　御相談いただき、ありがとうございました。

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自分が所有する長屋を過去に分筆していますが、再度測量は必要ですか？

四　宮　：　何年頃に分筆されたか、御記憶がありますか？

お客様　：　覚えてないな・・・

四　宮　：　分かりました。固定資産税の通知書や、地番が分かる書類をお持ちですか？

お客様　：　固定資産税の通知書は、持ってきました。

四　宮　：　法務局に行って調査し、後日連絡させていただきます。
法務局に既提出地積測量図が存在しても、昭和54年以前の測量図ですと、再測量をしなければいけないケースもあります。ただ、既提出地積測量図と現地の既設杭の距離が一致していれば、再測量の必要はありません。
調査の結果を、後日連絡させていただきます。

お客様　：　よろしく、お願いします。

四　宮　：　お任せください。

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私が住んでいる建物の所有者である主人が亡くなりました。
建物が朽ちて、危なかったので解体を行いました。
建物の滅失登記をしたいのですが相続人全員から申請をしなければいけないですか？

四　宮　：　相続人の一人からで結構です。建物滅失登記は、土地地目変更登記と同様に、報告的登記とよばれ、誰が見ても建物が無い状況は見て判断できるので、 相続人の一人、仮に共有名義の建物でも、共有者の一人から申請できます。
また、土地に建物が建っていれば、宅地だと判断できるので地目変更登記も同様です。
しかし、田・畑を地目変更するには、農地法の制限を受けるので注意が必要です。

お客様　：　大変よく分かりました。ありがとうございました。

四　宮　：　分からないことがあれば、何でも相談下さい。

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私の住んでいる建物の下に水路敷きがあると役所の人に言われました。
きっちりと、解決をしておきたいのですが！

四　宮　：　市役所・都道府県・法務局に調査いかないと、お答えしにくいですが、
何か資料をお持ちですか？

お客様　：　法務局で、公図と謄本を取ってきています。

四　宮　：　なるほど、2筆の土地の間に水路敷きが通っていますね。
役所の調査をして、この水路敷きが払下（買取り）可能か調べてみます。
国・市町村長から所有権証明書を発行してもらい、近隣の田・畑に支障がないか、地元の意見を聞いて可能であれば水路に地番をつける土地表題登記を行います。水路の所有者と売買契約をして、買取りという流れになります。

お客様　：　分かりました。調査をお願いします。

四　宮　：　全ての調査が完了してから報告いたします。

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私の所有する土地を売却したいのですが、テープで間口と奥行きを測ってみると
登記簿謄本より面積が多いように思うのですが、実際の面積を知りたいのですが？

四　宮　：　隣接地土地所有者と立会いをせずに、地主様の意見を聞いて測る仮測量と、 四方の土地の所有者の皆様と立会いをして地積を確定する実測とあります。
どちらを、お考えですか？

お客様　：　面積が増えると思うので、実測して売却したいと考えています。

四　宮　：　そうすると、隣接地所有者と立会いをして、共に筆界確認書を交換し、国・都道府県・市町村長との境界協定を結び、地積を確定します。
最後に、登記簿謄本の地積と誤差が生じていた場合、土地地積更正登記を行います。謄本に正しい地積が反映されます。

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父から相続した土地が筆数あり、たくさんありすぎて管理に困っています。
何か良い方法は、ありませんか？これが、その謄本です。

四　宮　：　全ての土地に、抵当権がなく、公図上も接していて、地目も全部宅地（同地目）で所有者も同一ですね。
また、抵当権がついていても、可能な場合もあります。
合併制限のない土地なので、土地合筆登記をすれば、1筆の謄本ですみます。
管理としては、楽になりますが、新しい権利証（登記識別情報）が発行されます。

お客様　：　登記識別情報ですか？

四　宮　：　昔から、お持ちの権利証は当然使用可能ですが、新しく発行された登記識別情報も権利証と同じ効力をもちます。

お客様　：　土地の管理が、たいへんなので、土地合筆登記をお願いします。

四　宮　：　分かりました。

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土地・建物を親から相続したのですが建物の登記が無いと税理士さんに言われました。
土地・未登記建物も含めて、遺産分割協議書を作成し、私の所有となっていますが
建物だけ登記がありません。建物の登記をしたいのですが、どうすればいいですか？

四　宮　：　御両親が、建物を新築した当時の建築確認や、施工者の引渡証明書、建物を建築した当時の領収証等は、残っていますでしょうか？

お客様　：　家を探しましたが、権利証くらいしか出てきませんでした。

四　宮　：　分かりました。市町村長・法務局調査をして、未登記建物の登記を行います。
それを、建物表題登記と言います。これで新しい、謄本ができます。

お客様　：　ありがとうございました。

四　宮　：　調査完了後、建物を測りに、お伺いしますので連絡させていただきます。

お客様　：　よろしく、お願いします。

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土地・建物を売却しようとして、買主様も決まったのに、
買主様の金融機関が未登記部分があるので、増築登記をしてくれと言われました。
どういう事ですか？

四　宮　：　過去に、建物を増築されましたか？

お客様　：　風呂を大きくしたかったので、風呂のスペースだけ5年前に増築しました。

四　宮　：　軽微な増築なので、建築確認は取られていないと思いますが、工事施工者から引渡証明書をいただいていますか？

お客様　：　工事施工者から領収証と引渡証明書をもらっています。

四　宮　：　素晴らしいです。それを使用して、建物表示変更登記が行えます。
金融機関は、未登記の建物が存在する土地・建物に融資するのは難しいです。
何故なら、未登記部分が別所有者になってしまうと、融資した土地の担保価値が減っててしまうからです。
よって、増築登記をしないと融資できず、不動産売買を行う決裁は、不可能となります。

お客様　：　売却したいので、増築登記、よろしくお願いします。

四　宮　：　分かりました。急いで行います。

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